버블이론이란. 버블을 판단할 수 있는 지표들은 ?

버블이론

 

버블이론은 주로 주식이나 부동산 시장에서 많이 사용되는 이론으로 자산의 내재가치보다 가격이 높은 현상이 계속되는걸 말합니다. 이는 투자자들이 자산 가격 상승에 대한 기대감으로 비이상적 투자를 하며 발생하는 현상인데 실제 가치를 무시한 투자를 할때 발생하게 됩니다. 

 

이런 버블이 발생하는 이유에 대해서 "바보 이론"이 존재하는데 자산의 가치가 적정 평가인데도 더 높은 가격에 팔기 위해 더 많은 투자자들이 있다라는 이론입니다. 즉 더 큰 바보가 존재하기 떄문에 자산의 가격에 계속 상승할 수 있고 버블이 생성되는 것입니다.

 

버블은 언젠가는 터지며 가격이 원래의 가치로 돌아가려는 경향이 있고 이때에는 급락하며 돌아가는 경향이 있습니다. 그래서 투자자라면 버블을 경계하고 주의할 필요가 있습니다. 일본의 잃어버린 10년은 부동산과 주식의 과도한 가격 상승으로 버블이 생기고 이게 터지며 소비와 투자 감소로 경제가 침체된 대표적 예시입니다.

바보이론

부동산 시장의 버블 판단 지표

 

1. 가격 대비 임대료 비율 (Price-to Rent Ratio)

부동산 가격을 연간 임대료로 나눈 비율로, 부동산 구매와 임대의 상대적 가치를 평가합니다. 이 비율이 높으면, 부동산 가격이 전월세 대비 과대 평가되었을 가능성이 있습니다.

 

예를 들어, 매매가격은 9억이고 월세가격은 160만원인 집이 있습니다. 그러면 이집의 연간 임대료는 160x12로 1,920만원입니다.  9억/1,920만원은 46.875 입니다. 통상적으로 15~20 정도의 비율이 적정한 가격이라고 보기 때문에 현재 이 부동산 매매가격에는 거품이 있다고 평가할 수 있습니다.

 

2. 주택 가격 상승률
말 그대로 특정 기간 동안 주택 가격의 상승률을 측정하므로 버블을 추정해볼 수 있습니다. 만약 주택가격의 상승이 소득 상승률보다 빠르다면 버블이 형성되고 있다고 볼 수 있습니다.

 

국토교통부에서는 2%내외에서 표준주택 공시가격이 오를 것으로 예상했습니다. 서울은 3.92%로 역시나 전국 평균보다도 웃도는 수치였습니다. 2024년도 소득 상승률은 6.3%로 물가상승률을 반영하면 2.7%였습니다. 2024년에는 금리 인상으로 부동산 가격이 하락하는 시기였다고 평가되지만 여전히 서울의 부동산은 버블이 있어보입니다.

 

3. 과도한 주택담보대출
부동산 매매를 위한 대출이 과하게 증가하는 현상입니다. 집을 담보론 한 대출이 급증하는건 버블이 형성되고 있다고 추론할 수 있습니다.

 

5대 시중은행의 2024년 가계대출 잔액은 734조원을 돌파했는데 2023년 여름부터 시작된 부동산 경기 회복에 대한 기대감과 대출 정책 엇박자로 주택담보대출이 크게 늘어난게 원인이었습니다. 금융당국의 스트레스 DSR 2단계 규제 연기로 마지막 이란 생각에 사람들의 대출이 더 늘어나면서 대출 잔액이 늘어났습니다. 

 

4. 경제 성장률 대비 자산 가격 상승률
GDP 성장률과 자산 가격 상승률을 비교하여 자산의 가치를 확인해볼 수 있습니다. 자산 가격 상승률이 GDP 성장률을 초과할 경우 자산의 가치가 과대 평가되었을 가능성이 있습니다.

 

현재 대한민국 부동산 가격 상승률은 전국 평균 2%, 서울은 3.92%였습니다. 작년 우리나라 GDP 성장률은 2.1% 였습니다. 전국대비해선 GDP 상승률이 높지만 서울에 비해서는 역시나 낮은 수치였습니다.

부동산 버블

주식 시장의 버블 판단 지표

 

1. 주가수익비율 (P/E Ratio)
주가를 주당 순이익으로 나눈 비율로 줄여서 PER라고 많이 불려집니다. 주식의 상대적인 가치를 평가하는 데 사용되는데 이 PER의 비율이 높을 경우 주식의 현재 가격이 과대 평가되었다고 말할 수 있습니다. 비율의 높고 낮음은 업종 평균, 동 종목의 과거 비율과 비교하여 판단할 수 있습니다.

 

PER를 계산하는 방법은 주식 종목의 시가총액을 순이익으로 나누면 됩니다.

삼성전자의 시가총액은 3,337,108억원이고 순이익은 339,024억원입니다. 그러면 PER는 9.84입니다. 보통 8~12에 있다면 주가가 높지도 낮지도 않다고 판단합니다. 하지만 성장주의 경우 20~30정도의 수치더라도 주가가 적정하다고 판단하며 가치주로 여겨지는 장투의 종목들은 8 이하 수치일 때 투자할만하다고 판단하는 등 종목의 특성도 같이 고려되어야 합니다.

 

2. 마진 대출 잔액
투자자들이 주식 매매를 위해 빌린 자금의 총액을 말합니다. 이 잔액이 급증한다는건 투자자들이 일명 "빚투"를 하고 있다는 것이고 빚투는 무분별한 단기투자로 이어지기 쉬워 버블이 형성될 수 있습니다. 이는 한 종목보다는 주식 시장 전체에 버블이 형성되고 있는지 아닌지를 판단하는 지표가 될 수 있습니다.

 

2023년도 말을 기준으로 증권사들의 마진대출 잔액은 652.6억 달러였습니다. 2024년도 6월말을 기준으로 했을 때에 마진대출 잔액은 617.9억 달러로 감소했었습니다. 이는 전체적으로 주식시장에 버블은 많이 빠진 상황이라고 볼 수 있습니다.

 

3. 경제적 기본 요소와의 괴리
주식 가격이 기업의 실적이나 경제 지표와 얼마나 일치하는지를 확인합니다. 주가가 너무 높다면 버블이 있다고 간주할 수 있습니다.

닷컴버블이 있었던 2000년대초, 인터넷 관련 기업들이 관심을 받으며 주가가 폭등했습니다. 회사이름에 닷컴만 들어가면 보지도 않고 투자했다 해서 닷컴버블이라고 불렸는데 사실 모든 기업들이 성장 가능성이 있는게 아니었고 뭔가 돈을 벌고 있는게 아니었습니다. 결국 버블은 터졌고 많은 투자자들이 손해를 봤는데 나스닥 지수의 경우에도 2000년 3월 5,000을 넘었던 수치는 2002년 1,100으로 급락하며 버블 붕괴의 무서움을 보여주었습니다.

주식시장 버블